周边一手楼超4万/㎡，第二CBD这个老旧小区改造有戏吗？
作为广州第二CBD，广州国际金融城-黄埔临港商务区的建设进程一直备受关注。
而黄埔临港商务区的重要组成部分，鱼珠片区的旧城改造进度略显缓慢。近期，紧邻鱼珠地铁站的鱼木小区旧城改造项目在时隔8年后，再次开展意愿征询工作。
4月20日，第一轮相关意见征询工作将结束，鱼木小区旧改能否顺利推进，为第二CBD建设助力？
40年老破小区亟待改造
鱼木小区位于黄埔区黄埔大道东以北，鱼茅路以西，地铁5、13号线鱼珠站与小区东北角仅一墙之隔。
据了解，小区原为鱼珠木材厂职工宿舍，发展至今已有数十年之久，共有住宅楼栋63栋，居民1222户。
从黄埔大道外围看，小区楼栋基本为20年楼龄左右的楼梯楼，楼高约9层，与市面上多数的二手楼居住环境没有多大差别。
进入小区内部，眼前景象变得十分不一样。放眼望去，大约30年楼龄的石米外墙楼宇随处可见。
或许是近期较多晴天，小区中心位置的文化活动广场成了不少住户晾晒衣物和棉被的场所。
继续往内里走，更是一栋又一栋4、5层高的“黄皮楼”。从现场来看，部分楼栋外墙“黄皮”剥落，楼梯也是十分破旧，目测至少已经历40年风雨，居住环境相对较差。
根据规划，小区所在地段为黄埔临港商务区的核心地段，但由于小区比较破旧，即使在现有双地铁上盖、半小时内到珠江新城的情况下，住房月租金仍处于较低的水平。
从小区内张贴的房源信息来看，有正在放租的80㎡三房单位月租仅1700元。而距离不到400米的港航中心，60㎡单位月租去到4500元，对比十分明显。
在城市发展的大背景下，小区居民为改善生活环境、改变小区停车位不足以及老年人上下楼梯不便的现状而推动旧城改造的意愿也比较强烈。
改造能否顺利推进？
鱼木小区所在的鱼珠片区，是黄埔临港CBD的核心组成部分之一，将规划发展总部经济、港航服务、金融中心等，属广州第二CBD范围。片区旧城改造的进程，将直接影响临港商务区的建设。
就在今年3月，黄埔区在时隔8年后，再次启动鱼木小区改造工作，并在小区所有楼栋进出的大门上张贴了《关于鱼木小区旧城更新改造项目第一轮意愿征询工作的通知》、《公开信》以及改造范围示意图，其中意愿征询工作至本月20日完成。
△点击图片查看大图
从张贴的《公开信》来开，在鱼珠片区发展建设商务区的同时，鱼木小区改造范围内将保留部分居住规划，以供小区居民原址回迁。
目前，广州高新区集团下属子公司乙丰公司已开展鱼木小区旧城改造的意愿征询、基础数据调查及实施方案编制等各项前期工作。
近日，地产派小编实地探营时发现，小区显眼位置挂出了“鱼木小区改造意愿征询同意率超80%”的横幅。根据城市更新办法相关规定，同意改造户数比例达到90%或以上才能启动改造工作，并办理地块改造前期手续。
有消息指，部分仍在观望中的住户对于能否做到拆一补一比较在意。也有住户表示并不在意回不回迁，只是希望这个好地段能补偿一个好价钱。
小区周边二手楼目前报价大约为3万元/㎡，在售的一手楼盘海伦堡海伦时光单价约4.1万-4.4万元。
△鱼木小区周边楼盘
另外值得一提的是，在小区西面的LG-YZ-05商用地块将在本月15日出让，未来建筑限高200米。而相邻未出让的LG-YZ-02商用地块，也计划建设300米大楼，共同打造鱼珠湾地标。
这意味着，未来几年，鱼珠片区将会出现超高的“双子塔”，城市面貌将有较大的改变，或许会推动片区内城市更新的进程。
△鱼珠湾“双子塔”效果图
不过，目前鱼木小区改造也只是开展第一轮意愿征询工作，具体改造及补偿方案的出台估计仍需时日。
至于鱼木小区能否成功纳入旧改，还要看4月20日之后同意比例是否达到90%。
旧改启动8年至今进度缓慢
与鱼木小区同样须要改造的，还有一路之隔的鱼珠小区。
鱼珠约在1914年建墟（墟：旧时南方乡村的定期市集），因墟东面有座鱼山（即黄埔港务监督信号台处），鱼山伸延到珠江河边的端部，称为“鱼珠”。
这个历史名墟，在明清时期曾一度被誉为羊城八景之一的“东海鱼珠”。因此在旧城改造宣传中，也可见“焕发古墟新魅力”的标语。
资料显示，鱼珠旧城更新项目北至黄埔大道东，南邻鱼珠码头，远眺珠江前航道水域。
旧城改造范围7.4万㎡，改造总建筑面积9.4万㎡，总户数1040户，旧改项目早在2011年就已启动。当年5月，作为改造主体的黄埔区政府开展鱼珠旧城更新项目第一轮征询居民意见，同意率达98.35%。
△鱼珠小区东面高楼即为港航中心
直到2017年6月开始，小区开始拆迁工作。2018年年中，签约户数破700户，但目前改造项目未见有较大进展。
走进小区，除少数房屋仍有人居住外，整个小区早已人去楼空，基本处于一片颓垣败瓦之中。
据了解，鱼珠小区有约1/3房屋为危破房，在经过历年的整治拆除后，仍有近百栋房屋被列为在册危破房。
△小区内仍有部分危房未拆除
同时，由于小区位处鱼珠地铁站与鱼珠码头之间，即使在大部分住户已迁出的情况下，偶尔也有一些往来码头与地铁站的街坊进入抄近路，使得荒废的小区仍有那么一点人气。
按照计划，鱼珠旧城改造后将打造成以国际航运服务为核心的现代产业和生活服务中心。
△临港商务区效果图
由已公布的改造规划可见，小区改造后将建设4栋31-32层高的复建住宅，以及1栋24层高的办公楼。
△鱼珠旧城改造项目回迁房效果图
其中，住宅套内面积为30-120㎡不等，户型更是多达18种，以最大限度满足回迁居民的用房需求。
△部分回迁户型
不过，从目前周边布局着黄埔老港以及众多货运码头来看，第二CBD要脱胎换骨，除了旧城改造，还须要处理港口货运码头的转型改造问题。鱼珠片区的城市面貌焕然一新，看来还须要加快推进。
△黄埔老港货运码头
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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